부동산을 공부하면서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부등본입니다.
각 개인마다 주민등록증이 있듯이 건물이나 토지에도 등기부등본이 발급되는데요
등기부등본을 보는 방법에 대해 설명해드리겠습니다.
등기부등본이란??
법원등기소에서 관리하고 있는 공적장부입니다
소재지, 면적, 소유자, 대출 현황 등을 살펴볼 수 있는데요
사실관계와 권리관계가 적혀있어서 한눈에 보기도 쉽지요
- 유료 열람 : 대법원 인터넷등기소 (열람 700원, 발급 1000원 24시간 사용 가능)
- 무료 열람 : 닥집 (주 1회 무료 발급 가능)
등기부등본의 종류
- 토지 : 토지등기부등본
- 건물 (단독주택, 일반건축물) : 건물등기부등본, 토지등기부
- 집합건물 (아파트, 빌라, 다세대주택, 오피스텔) : 집합건물등기부
등기부등본 구성 내용 (표제부/갑구/을구)
표제부 : 1개의 동 건물 전체의 표시, 전유 부분 (소유하고 있는 부분)
부동산의 주소, 면적, 토지의 지목, 건물의 구조, 건축 연도 등 토지와 건물에 대한 부분이 나타납니다.
매매, 전세, 월세 계약을 하게 될 때 표제부에 등록된 내용과 같아야 합니다.
혹여나, 다르게 작성 시 대항력이나 소유권을 상실할 수 있으니 유의하시길 바랍니다.
(임대차 보호법의 보호를 받을 수 없음)
갑구 : 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (소유권의 변동내용, 소유자의 등 권리자의 이름, 주민번호, 주소)
가등기, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시 결정 등기, 환매등기 등 소유권의 변동내역을 나타냅니다.
특이한 등기사항이 없는지 꼼꼼히 체크하셔야겠죠?
소유자가 최종 소유자가 맞는지 소유권 관련된 법적 다툼 등을 확인해야 합니다
소유의 형태는 단독소유와 공동소유로 나누어집니다
- 단독소유 시 : 소유자
- 공동소유 시 : 공유자, 지분이 표시
가압류가 적힌 매물의 소유자가 채권자에게 돈을 안 갚을 경우 경매로 넘어갈 수 있습니다.
순위 번호에 의해서 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다.
갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 등기가 기재가 되어있다면, 소유권에 대해서 분쟁이 있는 부동산입니다.
- 가압류 : 채무자의 자산을 압류해서 현장보전, 변경 금지해서 장래의 강제집행을 보전하는 절차
- 가처분 : 법원의 재판으로 어떤 행위를 임시로 요구하는 것
- 가등기 : 부동산을 매수하기 전 미리 등기해 놓는 것
* 빨간 줄이 쳐져있으면 말소된 것
- 보존등기 : 최초로 거눌 완공 후 처음으로 하는 등기
- 전거 : 이사
- 부기등기 : 독립된 순위 번호를 갖지 않고, 기존의 등기에 부기 번호를 붙여서 행하는 등기.
(새로운 등기가 주 등기와 동일 내지 연장임을 표시하거나, 새로운 등기가 주등기와 동일한 순위 또는 효력을 가지는 것을 명백하려고 할 때 하게 됨.)
을구 : 소유권 이외의 권리관계 (근저당권, 저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등 설정하여 표기)
은행에서 건물 담보로 대출을 실행하게 되면 실제 대출금액보다 20~30% 높게 근저당권을 설정하여 표기합니다.
근저당권 설정에서 채권최고액(얼마), 채무자(누가), 근저당권자(어디서) 등 내용을 살펴볼 수 있습니다.
근저당권 채권최고액 + 선순위 임차인 보증금 + 현재 임차인이 계약하려는 보증금 / 건물 예상 매매가 = %
% 낮으면 낮을수록 안전합니다. 다가구주택 같은 경우 60% 이하면 안전하다고 볼 수 있습니다.
- 채권최고액 : 시세 대비 채권최고액이 너무 높으면 전세는 무조건 피해야 합니다.
- 주택임차권등기명령 : 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 대향령 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 설정해둔 것.
* 빨간 줄이 쳐져있으면 말소, 줄이 없는 것은 효력이 있는 것.
- 설정계약 : 근저당권이 설정된 날짜 (대출받은 날짜)
- 임차권등기명령 : 임차인이 도면을 첨부하여 임차권등기명령을 신청했다는 것.
부동산을 공부하면서 가장 기본 중에 기본. 등기부등본 보는 법을 알려드렸는데요,
다음에는 등기부등본을 보면서 권리분석하는 방법을 포스팅해보겠습니다. 감사합니다
